تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و76

تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و76

 

شباهت و تفاوت ها بین سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون سال 76 و56

فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید

حق سرقفلی چیست

  • مبلغی است که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ،از ناحیه مستاجر،  تحت عنوان حق سرقفلی ، ( بصورت توافقی) ،به موجر پرداخت می گردد و میبایست در زمان تخلیه ملک به نرخ روز محاسبه وبه مستاجر پرداخت گردد

 

  • برای اینکه مفهوم حق سرقفلی را بدانید باید بدوا به تفاوت بین حق سرقفلی و کسب و پیشه و سرقفلی آشنایی داشته باشید

–       حق کسب و پیشه حقی است  …

که برای مستأجر و  درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری وی ایجاد می شودچه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.بعبارتی  ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود

یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود

 

بطور مثال :

اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته

و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند

امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند

 

  • برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356

اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردید

دیگر نمی توانستید در انقضای مدت  قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه..مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال )باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گیرد

در اینجا ممکن بود مستاجر در کنار قرارداد اجاره حق سرقفلی را از مالک به یک قیمت توافقی خریداری نماید البته در پرداخت مبلغ سرقفلی اجباری نیود ولی اگر مستاجر حق سرقفلی پرداخت می کرد

 

اولا حق مالکیت دائم  و به تعبیری الویت در استفاده ار  منافع ملک تجاری داشت بر خلاف قرارداد اجاره که مالکیت مستاجر بر منافع موقت است (حق کسب و پیشه بنحوی استثنا محسوب می شود )

 

ثانیا : مالک در صورت شرایط تخلیه ، حق سرقفلی مستاجر را می بایست به نرخ روز پرداخت کند

نکته : عملادر قرارداد های اجاره بعد از سال 76 حق کسب و پیشه منتفی شد و مستاجر در صورت پرداخت حق سرقفلی می تواند در زمان تخلیه وجه آن را به نرخ روز دریافت کند

این مطالب مهم را از دست ندهید****

حق کسب و پیشه چیست؟( با ذکر مثال )

حق سرقفلی به زیان ساده چیست ( با ذکر مثال )

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست ؟؟

تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و 76 ؟( اطلاعات بسیار جامع )

جهت دانلود کتاب سرقفلی و کسب و پیشه به زیان ساده ( نویسنده داود چشمی ) کلیک کنید

همه چیر در مورد سرقفلی 

نحوه نقل و انتقال سرقفلی 

موارد تخلیه سرقفلی ( اگر قرارداد سرقفلی و اجاره شما قبل از سال 1376 تنظیم شود این مورد را مطالعه کنید )

تخلیه سرقفلی در قانون سال 76 ( اگر سرقفلی خود را بعد از سال 76 تنظیم شده این مورد را مطالعه فرمایید)

قانون سال 56 قانون سال 76
 در قانون سال 1356  هیچ اسمی از سرقفلی به میان نیامده است

و لکن عملا اخذ سرقفلی بین طرفین قرارداد اجاره ، رایج بوده

به مستاجرین اماکن تجاری یا دارای کاربری تجاری  و.. که قرارداد اجاره آنها قبل از سال 76 باشد حق کسب و پیشه تعلق می گیرد

فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶  به  مبحث سرقفلی اختصاص داده

وبرای طرفین قراردادجاره اماکن تجاری ، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته

و اینکه موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده

موجر و یا مستاجر هر 3 سال یگبار می توانند بر اساس افزایش و کاهش هزینه های زندگی ، تقاضای کاهش و یا افزایش اجاربها ء را بنمایند  و توافق بر  عدم تعدیل و عدم افزایش  اجاربها ء بصورت مطلق پذیرفته نشده و بر خلاف قانون آمره سال 56 است
  • ‌طرفین قرارداد می توانند یصورت سالیانه ،مبلغ اجاره را اضافه کنند
  • از طرفی طرفین قرارداد می توانند ..با توجه به ماده 8 قانون مرقوم ، طرفین قرارداد اجاره  می توانند، توافق کنند که…تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد وموجر متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.در این صورت موجر می تواند از  مستاجر ، مبلغی تحت عنوان  سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید( بنابراین شرط عدم افزایش اجاربهاء پذیرفته شده )

 

 

سرقفلی در هر محلی که دارای استفاده و کاریری تجاری باشد، یرقرار می شد

 

 

 

 

با توجه به ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ سرقفلی را در املاکی  که دارای کاربری تجاری باشد می توان برقرار کرد  (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی می­باشد)

ثانیاً دو نفر گواه که معتمد مالک و مستاجر باشند به عنوان شاهد، قرارداد اجاره را إمضا کرده باشند،

در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.

 

مالک نمی تواند مستاجر را از محل ملک در انقضای مدت اجاره تخلیه نماید مگر آنکه مالک شرایط تخلیه ملک با استناد به ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 داشته باشد به محض انقضای مدت اجاره ، مالک می توانست مستاجر را تخلیه نماید ولو آنکه مستاجر حق سرققلی داشته باشد
در صورت پرداخت سرقفلی  از ناحیه مستاجر به موجر  ،علاوه بر حق سرقفلی ،  حق کسب و پیشه هم  به مستاجر تعلق می گیرد مطالبه هر وجهی غیر از حق سر قفلی از جمله   حق کسب و پیشه و تجارت،  ممنوع است
اصل بر ان است که مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد مگر اجازه انتقال داده شده باشد و در صورت تخلف می توان مستاجر را تخلیه نمود

 

مستاجر حق انتقال  مورد اجاره را  به غیر دارد مگر این حق در قرارداد اجاره این حق  سلب شده باشد

مثلا قرارداد اجاره برای یکسال باشد ، مستاجر حق دارد بعد از گذشت مدت 3 ماه ، با دریافت حق سرقفلی از مستاجر جدید الباقی مدت اجاره را به دیگری واگذار کند

البته منوط به آنکه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد

ماده ۱۵ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ در این زمینه بیان می‌دارد: «مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به‌ عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل مندرج در اجاره‌نامه و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه به دیگری منتقل نماید.»

.مالک در صورت وقوع  تخلفات مندرج در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 از ناحیه مستاجر می توانست ، مستاجر را تخلیه نماید  و دایره این تخلفات وسبع بوده بطور مثال..

تخلیه به علت  تغییر شغل و تعدی و تفریط و …

 

دیگر به راحتی قاضی نمی تواند بر اساس تخلفات مندرج

درماده 14 ، مستاجر و دارندگان  حق سرقفلی را  تخلیه نمود بعبارتی دایره موارد تخلیه دارنده سرقفلی محدود شده

و قاضی میبایست بر اساس قانون مدنی در صورت وقوع تخلفات مستاجر از جمله انتقال به غیر و…به اختلاف حاصبه رسیدگی نماید

البته متاسفانه عده ای از قضات همچنان با توجه به ابهام و مسکوت بودن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 همجنان برابر قانون 1356 به تخلفات مستاجر رسیدگی می کنند این در حالیست که میبایست عقود و قرارداد ، تابع قانون زمان وقوع عقد باشد

 

 موارد تعلق سرقفلی به مستاجر محدود و محصور است بعبارتی فقط در صورت پرداخت حق  سرقفلی از ناحیه  مستاجر،به وی حق سرقفلی تعلق می گیردو لکن در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 این مورد گسترش یافته

 

موارد تعلق حق سرقفلی به مستاجر وسیع تر شده از جمله ..

  •  در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

 

  • ماده 7- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

 

  • ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید

 

 

 

جهت مشاوره با وکیل ملکی ، وکیل قرارداد ، وکیل حقوقی ، وکیل سرقفلی  ، مشاوره حقوقی کلیک کنید

5/5 - (1 امتیاز)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)